上半年刚过,攸克君几乎是天天被朋友催着写这篇展望稿。

  先看几个一线城市的动态。

  深圳市规土委发布的数据显示,深圳6月份新房成交均价为每平方米54492元,环比虽只微跌0.04%。,却已是“九连跌”。今年1至6月,深圳新建商品住宅成交同比减少54.7%,成交均价每平方米5 4632元,环比下跌3.9%。

  7月7日公布的《上海市住房发展“十三五”规划》提出,“十三五”期间新增住房供应总套数170万套,比“十二五”增加60%左右。其中,商品住房约45万套,租赁住房约70万套,各类保障性住房约55万套。亮点在于,住房供应量增加60%。

  广州,统计数据说只上涨了5%,基本没人相信。不过,从二手房门店看,涨幅确实是放缓了,买家讨价还价的空间大了。

  北京,有媒体说“实际交易几乎冻结”,可能有点夸张,但大幅下滑是显而易见的。6月份二手住宅网签8918套,同比下降35.1%,环比下降17.4%,是2015年3月以来第一次跌破万套。

  价格方面,住建委数据显示,北京二手房价5月环比下跌了3.4%,6月又环比下跌了4.7%。7月11日在北京市新闻办举办的新闻发布会上,北京市委全面深化改革领导小组办公室专职副主任胡雪峰定了调:“目前,(北京)市场过热的苗头得到有效遏制,新房市场延续总体平稳的态势,二手房市场已进入下行通道,购房需求明显回落,调控效果符合预期,市场出现量缩价稳的积极变化。”

  这是上半年的表现。下半年会如何?

  一二线热点城市,关于房价,有一个调控的共识,就是,比照2016年10月,不准涨。就像《北京住房和城乡建设发展白皮书(2017)》所说的,确保2017年房价环比不增长。这是也是不少城市的总基调。我们再分几方面分析。

  政策方面,没有任何放松的迹象。有些城市,6月份还在加码。

  经济学有一个现象叫做叠加效应。前几次的调控媒体都爱用一个词,“史上最严”。2017年是名符其实的了。举凡能用的都用到了。而除了大家心知肚明的行政之手外,银行、二手房两个领域的表现,注定下半年不能乐观。

  信贷闸门收紧,房地产贷款去杠杆,这些说法耳熟能详。但是,真正的严厉程度,只有到了实操层面,才能知道影响的程度。以前审批按揭贷款,银行一般只审核工作单位开具的收入证明,然后一般都能给予较高额度的贷款。但是,现在局面完全不同,银行不仅需要审核工作收入证明,还要审核申请人的流水账单、消费账单等,如果这两项不能证明你有足以够高的收入水平,能够贷出的额度就十分有限。有限到什么程度?攸克君的一位朋友买房,原来能贷出600万元,现在,只能贷出300万元。

  房贷的去杠杆,直接连带的影响发生在二手房,就撼动了北京楼市的“价格之锚”。除了银行贷款之外,还有另外一个致命的影响,即银行对二手住房的评估值开始降低,打折加大,这实际上又紧缩了放贷的额度,进一步削弱了购买力。

  在之前的文章中,攸克君说过,经过过去两年的房价上涨,动辄上千万的房价,已经使北京楼市演变成为以置换甚至高端改善为主的市场。这种结构之下,很少有人能不卖房直接买房。因此,只有二手房交投活跃,一手市场才有购买力,二手房交投遇冷,任有多少改善置换需求,转化不成支付能力,就都是伪需求。

  再看看上半年二手住房的成交量,只有8.7万套,同比下降35%。所以,简单推理理解,就不难发现,新房市场的购买力,被削弱的恐怕不止一半。这样的市场,怎能乐观。

  我们同意一位专家的说法:政策对市场的影响,就房地产市场而言,传导的时间,大约是3个月左右。这一轮调控,是从今年3月下旬真正发力的。所以,就调控效果而言,差不多应该在6月下旬才会真正显现。

  最大的考验,要看7月开启的第三季度。叠加效应要发挥作用了。其表现有:

  第一,需求端,投资投机需求已基本被阻挡被挤出。由于限价,很多新盘一抢而光。比如,北京某项目,市场预期单价超过10万,但只批到8万,排队者太多,开发商不得不深夜开盘。华润•未来城项目,首批备案价6.1万元的98套房源当天也基本售罄。并不是说绝对没有投资性需求,而是说,如今的市场里,已是刚性需求(包括首次改善需求)绝对主导。

  但不要被这种旺销的气场迷惑了。可能有新项目能拿到更高的预售备案价,却不意味着一定能一售而罄。为什么呢?就是因为,能买得起的,没有资格;有资格的,未必买得起;有资格也买得起的,越来越少了。也就是说,需求管道越来越细了。

  因此,上半年你还在为拿不到理想的预售价格而焦虑,下半年,你还得为拿到备案价后能否很快清盘而忐忑。

  第二,供应端,热点城市多在加快加大住房供应。前面讲了,上海市给出了未来5年的住房供应计划,同比增长6成。更早前,北京市也给出了未来5年新建150万套住房的计划,市住建委还公布了389个在途楼盘项目名单,以督促其开发建设。深圳市7月7日宣布,今年预计新增安排建设商品住房8万套,保障性住房和人才住房5万套,套数建设指标较去年同期增长25%。

  供应计划影响的是心理预期。而叠加效应的一个重要内容就是心理效应。需求端一卡再卡,而供应加多,价格向下的压力就大了。

  第三,货币端,经济学家的说法是中性偏紧,但在房地产消费信贷方面,却是一个字,紧。紧到什么程度呢?不仅是首套房到了基准利率,而且是,审批放贷期一拖再拖。有些城市,进入7月后就传来二套房几乎拿不到贷款了。从来没有银行说,二套房不给贷款,而是在实际操作中,你的贷款迟迟批不下来。

  别看很多城市推出土地,照样引来大批房企哄抢,但如果房贷批不下来,或延迟几个月,这才是要命呢。预售合同签了,但房贷批不了,就没有有效回款,这比卡开发商的预售证还要难受。箭已射出,突然被无形的力量凝固在空中,销售总监的心啊,扑通扑通,乱跳。

  第四,今年3月后的调控加码,很多城市是跟着北京市学的,现在,刚进入7月,北京市说了,“二手房市场已进入下行通道”,其他城市是不是也要跟着学呢?哪怕这是一种市场暗示,那也会形成压力传导机制。一方面是横向的城际间的传导,一方面是纵向的二手房向新房市场的传导。这也是叠加效应的表现。

  攸克君的态度其实挺中庸,请悲观者行动,请乐观者谨慎。其中,预测政策走势最不明智,也许明年定向放松,也许此轮调控成为延续3年以上的常态呢。上半年前30房企过得都挺好,但如果老板下半年加任务就不对了,比照上半年定明年的任务就更不对了。

  期望房价大跌的,则如同搏彩,这方面我们倒是赞同任志强大叔的话,刚需任何时候买都是正确的,何况,现在的限价是人为地替你降了价。