建业胡葆森:始于河南、陷于河南

2018-04-13 15:33:34

在地产圈,胡葆森可谓德高望重,他是王石的老友、冯仑眼中的温暖大哥,而经他一手打造的建业地产,更是一个特别的存在,在各大房企轰轰烈快马加鞭布局全国时,它却长达十余年深耕河南大本营。

3月艳阳高照的一天,胡葆森率领建业地产的一众高管出席了在香港举行了2017年度业绩发布会,建业人口中的“老胡”虽已过花甲之年且左右高管坐镇,但他本人仍侃侃而谈。

小V猜,对于2017年建业地产的成绩单,胡葆森应该是高兴的:合同销售金额约304.15亿元,同比增长51%,归属上市公司股东应占溢利约8.11亿元,同比增长101.3%。这两份数据都远超建业过去几年增长速度。

但这份成绩单与行业内增速高达100%、规模超5000亿元的房企相比比,则是小巫见大巫。建业地产规模增速放缓很大程度源于胡葆森深耕河南的企业战略,随着多家规模房企抢滩河南市场,胡葆森还能继续保持淡定而不焦虑吗?

建业的挑战

河南走出了两位非常知名的房企大佬,一是恒大的许家印,二是建业的胡葆森。

2012年,恒大的销售额是923.2亿元,2017年高达5131.6亿元。

2012年,建业地产的销售额首次突破百亿,成为河南省首家百亿房企,直到 2016年,其销售额突破200亿元, 2017年突破300亿。

突破300亿元,建业用了五年时间,而胡葆森希望在建业30周年的2022年能够实现千亿的销售规模,这不是没有可能,但是对于市场仅限于河南的建业来说,挑战很大。

自2002年,建业就开始了深耕河南的战略,其房地产开发业务从省会城市郑州一直下沉到市、县、镇、村,截至2017年12月31日,建业已进入河南省的18个地级城市和64个县级城市。

纵观建业2017年的销售业绩分布,郑州市场销售贡献金额80.3亿元,占比26%,其余销售来自于河南省内的其它市县,销售金额223.8亿元,占比74%。

深耕河南本已对其规模增长形成了制约,而建业在省内还面临着市场份额被其他本土房企挤压的挑战。曾经,建业在郑州市场是一枝独秀,但是近几年来,其市场占有率持续下降,被其他本土房企诸如正商地产、康桥地产、永威地产以及外来房企万科等超越。2017年,建业在郑州房地产市场的销售额同比减少了25%,建筑面积减少了14%。

你不出去,不代表着别人不进来。在建业深耕河南的同时,规模化房企开始加速布局河南市场,分食房地产大蛋糕。近几年来,已经有包括恒大、碧桂园、绿城、绿地、万科、雅居乐、保利、阳光城、中梁、融创、金科、佳兆业等品牌房企进入河南,进入的城市不止郑州,还包括开封、洛阳、许昌、信阳、新乡等三西线城市。

有业内人士表示,时代在变,以前的河南,很少有房企关注,现在却是房企重点布局的热点二线城市,竞争越来越大,建业如果想要在规模上有所增长,不能固守河南,必须向外拓展,业务和区域多元化发展。

还有去年大热的三四线城市,虽然今年棚改力度会释放消费需求,但是是否具有可持续性,仍有待观察。

另外,在最能够体现房企经营水平的毛利率和利润率方面,2017年建业的毛利率为23.6%,同比下降0.5%;净利率为6.5%,较2016年增长2.3%;核心业务净利率为8.1%,较2016年下降0.3%。

建业地产CEO袁旭俊解释称,2017年结算的项目中,2015年的部分楼盘价格比较低,同时2017年车位、高利润商业的占比相对比较少,整体导致毛利率下滑。

始于河南、陷于河南,这就是当下的建业地产。用胡葆森的话来说,深耕河南是源于价值观驱动,希望在这个人口大省有 120 个县以上城市不断扎根,市场做精做透。

应该说,建业深耕河南的战略深深烙上了胡葆森的性格特征,跟老友王石一样,他是一个“倔强”的人,冯仑给他的三字评价中,其中一个字是“专” ,建业俱乐部十几年来从没有换过东家,以建业地产二十多年基本没出过河南。

胡葆森的“焦虑”

深耕河南,规模增长缓慢、市场份额挤压,从胡葆森历次接受媒体的采访中来看,他很淡定,而且坚持深耕,不言出省。

但是仍有微秒的变化,在香港举行的2017年度业绩发布会上,与胡葆森同时出席的还有三位建业“新”人,去年已经露面的建业地很惨CEO袁旭俊以及CFO胡平,以及首次亮相业绩发布会的建业地产联席董事长刘卫星,原工行河南省分行行长。一年新进三位高管,这背后的信号值得关注。

还有一个信号是,建业在河南省内的土地市场高歌猛进,拿地规模较往年有大幅增长。据年报显示,2017年建业新增47个项目,新增建筑面达1467万平米,同比增长238%,其中新增土地权益建面981万平米;新增土地储备总价159亿元,同比增长404%。在城市分布上,有7个项目位于郑州,1个位于三亚,其余的则来自河南省境内的其他市县。

第三个信号是,建业2018年计划62个项目动工建设,建筑面积约1004.4万平方米,这远高于去年同期。

胡葆森说,建业未来两三年内有望保持50%的增速,对于规模,他并非不看重,所以,建业开始“行动”了。

所以,未来,建业会走出河南进行全国化布局吗?

胡葆森说,一个企业的指导思想、经营原则不会有大的波动,像建业一直属于稳健派,或者再说得不好听一点叫保守派,我们会一直采取稳健的发展策略。

但是他又说,过去十年与未来三年,建业战略基本上依旧聚焦在河南市场上,不断提高在这个市场的份额。

划重点!是未来三年,不是未来。未来三年依旧聚焦在河南,三年后呢?

2017年,建业已经在三亚小试牛刀一把,以约人民币26.26亿元竞得位于海南省三亚市天涯镇红糖布甫村十二块宗地土地使用权,宗地面积高达88.79万平方米。

在强者恒强马太效应愈发明显的当下,对于中小房企来说,生存如同逆水行舟,不进则退,更严重的是,不进则死,因此对于规模化的追求成为大部分房企的生存法则和重要目标。

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